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Soziale Wohnraumförderung: Modernisierung von Mietwohnungen

Im Rahmen dieses Landesprogramms werden für die Modernisierung von Mietwohnungen, die seit mindestens 20 Jahren bezugsfertig sind, zinsgünstige Darlehen sowie zusätzlich Finanzierungszuschüsse vergeben.

  • Neue Richtlinie mit deutlich verbesserten Konditionen
  • Vollständige Zinsübernahme durch das Land Hessen während der ersten Zinsbindungsdauer
  • Erhöhter zusätzlicher Finanzierungszuschuss von 20%

Was wird gefördert?

Förderungsfähig ist die Modernisierung von Wohnungen durch bauliche Maßnahmen, insbesondere die Verbesserung

  • des Wohnungszuschnittes, zum Beispiel durch Zusammenlegung kleiner Wohnungen zu einer großen Wohnung für kinderreiche Familien,
  • der Wohnqualität, insbesondere durch den Anbau von Balkonen,
  • der natürlichen Belichtung und Belüftung,
  • der energetischen Eigenschaften, falls die Vorhaben nicht im Rahmen der Programme der KfW finanziert werden können,
  • der Energieversorgung, der Wasserversorgung (Verbrauchsreduzierung, Messung des Trinkwasserverbrauchs),
  • der sanitären Einrichtungen, der Entwässerung und des Feuchtigkeitsschutzes,
  • des Schallschutzes
  • der baulichen Eignung einer Wohnung für ältere Menschen oder Menschen mit Behinderungen,
  • der unmittelbaren Umgebung des Wohngebäudes (Grünflächen, Kinderspielplätze) und
  • Ausgaben für modernisierungsbedingte Instandsetzungen.

Förderfähig ist auch die in zeitlicher Verbindung mit der Modernisierung durchgeführte Instandsetzung. Dabei müssen jedoch die Modernisierungsmaßnahmen überwiegen.

Nicht gefördert werden können energetische Maßnahmen, die die KfW im Rahmen ihrer Programme mit zinsverbilligten Darlehen fördert.

Wer wird gefördert?

Antragsberechtigt ist der/die Eigentümer/in / Erbbauberechtigte von Mietwohnungen. 

Welche Voraussetzungen gibt es?

Die Kosten der Modernisierung sollen mindestens 5.000 Euro je Wohnung betragen. Die geplante Modernisierung muss mindestens vier Wohnungen umfassen. Die Finanzierung des Vorhabens muss gesichert sein. Die zu modernisierenden Wohnungen müssen seit mindestens 20 Jahren bezugsfertig sein.

Ist auf dem Grundstück ein Erbbaurecht bestellt, muss die Laufzeit des Erbbaurechtes die planmäßige Darlehenslaufzeit um mindestens 10 Jahre überschreiten.

Von der Förderung ausgeschlossen sind Maßnahmen,

  • deren Ausführung vor Beantragung der Förderungsmittel und vor Aufnahme in ein Bauprogramm begonnen wurde,
  • für die Baurecht nicht gesichert ist,
  • die zur Versorgung der Bauherrschaft oder ihrer Familienangehörigen mit Wohnraum dienen sollen (derartige Maßnahmen sind ggfs. im Rahmen der Richtlinien über die Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum förderungsfähig),
  • bei denen die ordnungsgemäße und wirtschaftliche Durchführung und eine ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnraums fraglich ist oder
  • bei denen die Bauherrschaft nicht die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit besitzt oder die Bonität und gestellte Sicherheiten nicht ausreichen. 

Wie sind die Konditionen?

Die Förderung besteht aus einem Darlehen in Höhe von bis zu 80 Prozent der förderfähigen Kosten, sowie einem zusätzlichen Finanzierungszuschuss von 20 Prozent des bewilligten Förderdarlehens. Die Verzinsung des Darlehens beginnt ab erster Auszahlung. Von da an wird das Darlehen für die Dauer von 15 Jahren bis zum nächsten regulären Zahlungstermin (31.3. beziehungsweise 30.9. des Jahres für das jeweils zurückliegende Halbjahr) zu einem Festzins von 0,55 Prozent verzinst. Der effektive Jahreszins beträgt 0,60642 Prozent*. Für die Dauer der ersten Zinsfestschreibung von 15 Jahren übernimmt das Land Hessen die zu zahlenden Zinsen. Somit werden die Zinsen für das Darlehen während dieses Zeitraums vom Land Hessen für Sie geleistet. Zinszahlungen während dieses Zeitraumes sind von Ihnen daher nicht zu zahlen. Für die Restlaufzeit kann eine marktübliche Verzinsung entsprechender erststelliger Kapitalmarktmittel verlangt werden.

Die Tilgung beträgt in der Regel über die gesamte Laufzeit des Darlehens 2,0 Prozent. Die Zins- und Tilgungsleistungen sind in gleichbleibenden halbjährlichen Leistungsraten zu zahlen. Die Tilgungsverrechnung erfolgt halbjährlich. Es wird ein einmaliges Bearbeitungsentgelt von 1 Prozent für das Förderdarlehen sowie 0,5 Prozent für den Finanzierungszuschuss erhoben.

*Der ausgewiesene Effektivzinssatz wurde unter den programmspezifischen Annahmen berechnet; er steht unter der Annahme, dass der genannte Sollzinssatz für die gesamte Laufzeit eines Darlehens in Höhe von 100.000,00 Euro gilt.

Auszahlung
Die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen zahlt das Darlehen aus, wenn der Nachweis der ordnungsgemäßen Sicherung erbracht ist.
Das Darlehen wird in Raten nach Baufortschritt ausgezahlt. Der Finanzierungszuschuss wird zusammen mit der letzten Darlehensrate in einer Summe ausgezahlt und ist ebenfalls grundbuchlich zu sichern.

Die letzte Rate wird nach Vorlage der Kostenaufstellung (Aufstellung der tatsächlich entstandenen Kosten) ausgezahlt.

Liegt die Kostenaufstellung nicht fristgerecht vor, kann für die Zeit des Verzugs eine Verzinsung nach Maßgabe des § 49a Abs. 3 des Hessischen Verwaltungsverfahrensgesetzes verlangt oder das Darlehen gekündigt werden. Zuviel gezahlte Darlehensbeträge, die zurückgefordert werden, sind ab Auszahlung nach Maßgabe des § 49a Abs. 3 des Hessischen Verwaltungsverfahrensgesetzes zu verzinsen.

Auszahlungsanträge sind an die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen zu richten.

Den Auszahlungsanträgen sind die geforderten Nachweise beizufügen.

Im Einzelfall besteht die Möglichkeit, weiteren Finanzierungsbedarf für Ihre Fördermaßnahme durch ergänzende Bereitstellung von Kapitalmarktdarlehen der WIBank zu marktgerechten Konditionen zu decken.
Bitte sprechen Sie ggf. unsere Mitarbeiter darauf an.

Rechtliche Hinweise

Belegungsbindung
Der Zeitraum der Bindung beträgt 10 Jahre ab erster Auszahlung des Darlehens.

Im Falle der Neuvermietung während des Bindungszeitraums sind die Wohnungen Wohnungsuchenden zu überlassen, deren Einkommen die Einkommensgrenze nach § 5 Abs. 1 Nr. 1 HWoFG nicht überschreitet. Die Einkommensgrenze beträgt danach derzeit:

  • Für einen Einpersonenhaushalt 16.351 Euro
  • für einen Zweipersonenhaushalt 24.807 Euro
  • zuzüglich für jede weitere zum Haushalt rechnende Person 5.639 Euro
  • Für jedes zum Haushalt rechnende Kind erhöht sich die Einkommensgrenze um weitere 650 Euro jährlich

Für die Einkommensermittlung sind die §§ 6 und 7 HWoFG anzuwenden. Der Wohnungssuchende weist seine Wohnberechtigung gegenüber dem Vermieter durch einen Wohnberechtigungsschein (§ 17 HWoFG) nach, aus dem sich die maßgebliche Wohnungsgröße nach Raumzahl oder Wohnfläche ergibt.

Mietbindung
Die, durch die Modernisierung bedingte Mieterhöhung, ist auf höchstens 2,00 Euro je m² Wohnfläche und Monat begrenzt. Bis zum Ablauf von fünf Jahren nach Abschluss der Modernisierung sind daneben keine weiteren Mieterhöhungen zugelassen. Ab dem sechsten Jahr gelten die mietrechtlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Bei der Modernisierung von Wohnraum für Studenten gelten abweichende Regelungen gemäß der Richtlinie Soziale Mietwohnraumförderung (siehe Downloads). 

Mittelbare Belegung; sonstige Gegenleistung
Die WIBank kann im Einvernehmen mit dem für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium die mittelbare Belegung der Förderwohnungen nach § 22 HWoFG zulassen. Für die freigestellten Förderwohnungen ist entsprechender Ersatzwohnraum bereitzustellen. Dazu werden gesonderte Verfahrensregelungen getroffen.

Sonstige Gegenleistungen, die die Mietpreis- und Belegungsbindung ersetzen sollen, sind von der WIBank mit dem für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium und mit der örtlich zuständigen Kommune vorher abzustimmen. Die Bauherrschaft soll bereits bei der Anmeldung von Bauvorhaben auf die beabsichtigte Ersetzung der Mietpreis- und Belegungsbindungen hinweisen.

Sonstiges

Die Richtlinie Soziale Mietwohnraumförderung (siehe Downloads) enthält darüberhinausgehende Regelungen u.a. zu folgenden Themen:

  • Kumulierungsmöglichkeiten
  • Ausschreibung und Vergabe
  • Anwendbarkeit des Haushaltsrechts

Wo muss der Antrag gestellt werden?

Modernisierungsvorhaben, die gefördert werden sollen, sind über die zuständige Wohnraumförderungsstelle anzumelden; zuständig ist in Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern der Magistrat, im Übrigen der Kreisausschuss des Landkreises, in dessen Gebiet die Maßnahme errichtet werden soll.

Das für die Wohnraumförderung zuständige Ministerium entscheidet unter Berücksichtigung der vom Magistrat / Kreisausschuss vorgeschlagenen Prioritäten im Rahmen der verfügbaren Mittel über die Aufnahme in ein Bauprogramm.
Nach Bestätigung über die Aufnahme in ein Bauprogramm hat der Eigentümer / der Erbbauberechtigte umgehend einen förmlichen Antrag mit allen erforderlichen Unterlagen beim zuständigen Magistrat / Kreisausschuss bzw. bei der Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen einzureichen. Die Anträge können der Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen nur mit ihrer Zustimmung und in Abstimmung mit dem Magistrat / Kreisausschuss direkt vorgelegt werden.

Wird der Antrag beim Magistrat / Kreisausschuss eingereicht und werden die Fördervoraussetzungen erfüllt, leitet dieser unverzüglich den vollständigen Förderungsantrag an die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen weiter.



Weg zur Förderung

Kurzantrag stellen über die zuständige Wohnungsbauförderungsstelle. Weiterleitung des Kurzantrag an das zuständige Ministerium, welches die Mittelverteilung vornimmt.

Sollte Ihr Vorhaben in ein Bauprogramm aufgenommen werden, stellen Sie bei der zuständigen Wohnungsbauförderungsstelle einen formellen Förderantrag. Diese prüft die allgemeinen Fördervoraussetzungen und leitet den Antrag an die WIBank weiter.

Ist der Förderantrag fristgerecht und entscheidungsreif bei der WIBank eingegangen, prüft die WIBank den Antrag abschließend und entscheidet ggf. über die Darlehensvergabe.

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Timo Steinmetz

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