bauen & wohnen Darlehen

Soziale Mietwohnraumförderung (mittlere Einkommen)

Neubau von Mietwohnungen für Haushalte mit mittleren Einkommen

Im Verdichtungsraum des Regierungsbezirks Darmstadt (siehe Liste unter Downloads) werden Baudarlehen für die Schaffung von Wohnraum, der zur dauerhaften Fremdvermietung zweckbestimmt ist, bereitgestellt.

  • neue Richtlinie mit deutlich verbesserten Konditionen
  • vollständige Zinsübernahme durch das Land Hessen während der Bindungsdauer
  • erhöhter zusätzlicher Finanzierungszuschuss (bis zu 30%)

Was wird gefördert?

Förderfähig ist die Schaffung von Mietwohnungen durch

  • Neubauten,
  • Baumaßnahmen zur Beseitigung von Schäden an Gebäuden, durch die die Gebäude auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden,
  • Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden, durch die unter wesentlichem Aufwand Wohnraum geschaffen wird. Wesentlich ist ein Bauaufwand dann, wenn mindestens ein Kostenaufwand in Höhe der Hälfte eines vergleichbaren Neubaus erreicht wird.

Förderfähig sind Maßnahmen im Mietwohnungsbau, wenn mindestens vier Wohneinheiten entstehen.


Von der Förderung ausgeschlossen sind Baumaßnahmen,

  • deren Ausführung vor Aufnahme in ein Bauprogramm begonnen wurde (Details unter „Wo muss der Antrag gestellt werden?“),
  • die bei einer 15-jährigen Mietpreis- und Belegungsbindung nach dem 31. Dezember 2025 begonnen werden,
  • für die Baurecht nicht gesichert ist,
  • die zur Versorgung der Bauherrschaft oder ihrer Familienangehörigen mit Wohnraum dienen sollen (derartige Maßnahmen sind ggfs. mit einem Hessen-Baudarlehen förderungsfähig), 
  • bei denen die ordnungsgemäße und wirtschaftliche Durchführung und eine ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnraums fraglich ist oder,
  • bei denen die Bauherrschaft nicht die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit besitzt.


Belegungs- und Mietpreisbindung

Die geförderten Wohnungen unterliegen für die Dauer von 15, 20 bzw. 25 Jahren ab Bezugsfertigkeit einer Belegungs- und Mietpreisbindung. Sie sind nur berechtigten Wohnungssuchenden mit mittleren Einkommen nach den maßgebenden landesrechtlichen Bestimmungen zu überlassen.

Insbesondere darf deren Einkommen die zum Zeitpunkt der Vermietung geltenden Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Die Wohnberechtigung ist mit einem Wohnberechtigungsschein nachzuweisen, aus dem sich die maßgebliche Wohnungsgröße ergibt.

Wer wird gefördert?

Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen, die das Bauvorhaben für eigene oder fremde Rechnung im eigenen Namen durchführen oder durch Dritte durchführen lassen (Bauherrschaft).

Die Antragsberechtigung setzt voraus, dass

  • ein geeignetes Baugrundstück zur Verfügung steht oder nachgewiesen wird, dass der Erwerb eines derartigen Grundstücks gesichert ist oder wird,
  • die Bauherrschaft eine Eigenleistung von mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten erbringt.

Ist an dem Grundstück ein Erbbaurecht bestellt oder dessen Bestellung beabsichtigt, muss die Laufzeit des Erbbaurechtes die planmäßige Darlehenslaufzeit um mindestens 10 Jahre überschreiten.

Bauträger, die Wohnraum mit dem Ziel der Veräußerung errichten, sind nicht antragsberechtigt.

Welche Voraussetzungen gibt es?

Fördermittel zur Schaffung von Mietwohnraum werden nur bereitgestellt, wenn aufgrund der örtlichen und regionalen wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse und Zielsetzungen nachhaltig Bedarf an preiswertem Wohnraum im vorgegebenen Fördergebiet gemäß der Anlage 2 zu Ziffer 5.6 der Richtlinie – Verdichtungsgebiet (siehe Downloads) besteht.


Kommunale Finanzierungsbeteiligung

Die Bereitstellung von Fördermitteln setzt grundsätzlich voraus, dass sich auch die Gemeinde oder der Gemeindeverband mit mindestens 6.000 Euro je Wohneinheit angemessen an der Finanzierung beteiligt, und zwar zu Konditionen, die nicht ungünstiger sind als die Konditionen der Landesförderung.

Beteiligt sich eine Gemeinde durch die Bereitstellung von verbilligtem Bauland, muss die Verbilligung mindestens einem Wert von 6.000 Euro je Wohneinheit entsprechen. 

Stellt die Gemeinde ein Grundstück in Form des Erbbaurechts bereit, wird eine angemessene Finanzierungsbeteiligung angenommen, wenn der Erbbauzins für die Dauer der Belegungs- und Mietpreisbindung höchstens 1,4 v.H. des Grundstückswertes beträgt.

An Stelle einer finanziellen Beteiligung kann die Gemeinde auch eine Ausfallbürgschaft für den rangletzten Teilbetrag des Baudarlehens in Höhe von mindestens 12.000 Euro je Wohneinheit übernehmen.

Mit der kommunalen Beteiligung kann sich die Gemeinde Belegungs- und Benennungsrechte sichern.

Wird Wohnraum von Genossenschaften ausschließlich zur Vermietung an deren Mitglieder errichtet, kann auf eine kommunale Mitfinanzierung verzichtet werden.

Bei den Kommunen, die die „Partnerschaftsvereinbarung Großer Frankfurter Bogen“ unterzeichnet haben, kann die kommunale Finanzierungsbeteiligung in Form eines Förderdarlehens übernommen werden. Für diesen Teil des Förderdarlehens wird kein Finanzierungszuschuss gewährt.

Wie sind die Konditionen?

Die Förderung besteht aus einem Baudarlehen sowie einem zusätzlichen Finanzierungszuschuss.

Dabei stehen drei Varianten zur Wahl:

 

Bindungszeitraum

Höhe Finanzierungszuschuss

Zinsfestschreibung

Tilgung

Variante 1

15 Jahre

20 % des bewilligten Darlehens

15 Jahre ab Darlehenszusage

3,33 % p.a.

Variante 2

20 Jahre

25 % des bewilligten Darlehens

Mindestens 20 Jahre (bis zum Bindungsende)

2,00 % p.a.

Variante 3

25 Jahre

30 % des bewilligten Darlehens

Mindestens 25 Jahre (bis zum Bindungsende)

2,00 % p.a.

Der Darlehensgrundbetrag im Landesprogramm ist abhängig von den regional unterschiedlichen Grundstückskosten wie folgt vorgegeben: 

Grundstückswert je m² Boden einschl. Erschließungskosten, Grunderwerbsteuer und Kosten der Herrichtung des Grundstücks

Darlehen je m² Wohnfläche Grundbetrag

unter 200 Euro

   700 Euro

200 Euro bis unter 250 Euro

   800 Euro

250 Euro bis unter 300 Euro

   900 Euro

300 Euro bis unter 350 Euro

1.000 Euro

350 Euro bis unter 400 Euro

1.100 Euro

400 Euro bis unter 450 Euro

1.200 Euro

450 Euro bis unter 500 Euro

1.300 Euro

ab 500 Euro

1.400 Euro

Wird eine rollstuhlgerechte Wohnung geschaffen oder ein Passivhaus errichtet, so wird das Darlehen um 150 Euro je m² förderfähige Wohnfläche erhöht.

Wird in Verbindung mit der Baumaßnahme ein Gemeinschaftsraum errichtet, kann das Gesamtdarlehen um 500 Euro je m² der Fläche des Gemeinschaftsraumes erhöht werden.

Für den Einbau eines Aufzuges wird ein Zusatzdarlehen in Höhe von 3.000 Euro je geförderter Wohnung, höchstens jedoch 40.000 Euro pro Aufzug gewährt.

Förderungsfähig ist die tatsächliche Wohnfläche, höchstens jedoch die Regelwohnfläche:

  • bei Wohnungen für 1 Person bis 45 m²,
  • bei Wohnungen für 2 Personen bis 60 m² und
  • für jede weitere Person 12 m² mehr.
  • Bei Wohnungen mit drei Zimmern zzgl. Bad und Küche ist die förderungsfähige Wohnfläche unabhängig von der beabsichtigten Belegung auf 72 m² begrenzt.

Die förderungsfähige Wohnfläche kann in begründeten Fällen bei Maßnahmen im Gebäudebestand oder bei Baulückenschließungen sowie bei der Schaffung von rollstuhlgerechten Wohnungen erhöht werden.

Die Wohnfläche einer Wohnung soll 35 m² nicht unterschreiten.

Bei der Berechnung der Wohnfläche ist die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche anzuwenden.

Bei Maßnahmen an Bestandsgebäuden (Beseitigung von Schäden, Nutzungsänderung, Erweiterung, Anpassung an veränderte Wohnbedürfnisse) ist das Gesamtdarlehen auf 70 Prozent der durch die baulichen Maßnahmen verursachten Kosten begrenzt.

Das Darlehen wird ab Auszahlung bis zum Ende der erstmals begründeten Belegungs- und Mietpreisbindung (20 oder 25 Jahre) zu einem Festzins von 0,4 Prozent gewährt. Der effektive Jahreszins beträgt 0,45459 Prozent*.
Bei 15-jährigen Belegungs- und Mietpreisbindungen wird der Zinssatz im Rahmen der Darlehenszusage individuell festgelegt.
Für die Dauer der ersten Zinsfestschreibung (entspricht in der Regel der vereinbarten Belegungs- und Mietpreisbindung) übernimmt das Land Hessen die zu zahlenden Zinsen.
Somit werden die Zinsen für das Darlehen während dieses Zeitraums vom Land Hessen für Sie geleistet. Zinszahlungen während dieses Zeitraums sind von Ihnen daher nicht zu zahlen.

Es wird ein einmaliges Bearbeitungsentgelt von 1 Prozent für das Baudarlehen sowie von 0,5 Prozent für den Finanzierungszuschuss erhoben.

Nach Beendigung der Belegungs- und Mietpreisbindung kann die dann für entsprechende Kapitalmarktmittel marktübliche Verzinsung verlangt werden.


Auszahlung der Fördermittel

Die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen zahlt das Baudarlehen nach Baufortschritt aus. Vor der ersten Auszahlung muss insbesondere der Nachweis der ordnungsgemäßen Sicherung (i.d.R. nachrangige grundbuchliche Sicherung) erbracht sein.

Der Finanzierungszuschuss wird mit der letzten Rate des Baudarlehens in einer Summe ausgezahlt und ist ebenfalls grundbuchlich zu sichern.


* Der ausgewiesene Effektivzinssatz wurde unter den programmspezifischen Annahmen berechnet; er steht unter der Annahme, dass der genannte Sollzinssatz für die gesamte Laufzeit eines Darlehens in Höhe von EUR 100.000,00 gilt.

Weitere Hinweise

Rollstuhlgerechte Wohnungen

Wohnungen für Rollstuhlbenutzerinnen oder Rollstuhlbenutzer sind nach DIN 18040 Teil 2 mit "R"-Anforderung zu planen.


Mietpreisbindung

Bei der erstmaligen Vermietung darf keine höhere Miete (ohne Betriebskosten) als die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von §558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) abzüglich 15 Prozent vereinbart werden. Die bei Anmeldung des Bauvorhabens genannte und genehmigte Miete ist hierbei verbindlich.

Eine Anpassung der Mieten ist grundsätzlich entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes für Deutschland möglich.

Bei Bauvorhaben, die in Passivhausbauweise erstellt werden, kann dieser Betrag um bis zu 0,30 Euro je m² Wohnfläche und Monat erhöht werden.


Sonstiges

Die Richtlinie Soziale Mietwohnraumförderung (siehe Downloads) enthält darüberhinausgehende Regelungen u.a. zu folgenden Themen:

  • Mietpreisgestaltung
  • Kommunale Finanzierungsbeteiligung / Großer Frankfurter Bogen
  • Kumulierungsmöglichkeiten
  • Ausschreibung und Vergabe
  • Anwendbarkeit des Haushaltsrecht

Wo muss der Antrag gestellt werden?

Anmeldung zur Aufnahme in ein Förderprogramm

Bauvorhaben, die gefördert werden sollen, werden mit einer verbindlichen Erklärung über die beabsichtigte Miethöhe je m² Wohnfläche bei der zuständigen Wohnraumförderungsstelle angemeldet; zuständig ist in Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern der Magistrat, im Übrigen der Kreisausschuss des Landkreises, in dessen Gebiet die Maßnahme errichtet werden soll.

Das für die Wohnraumförderung zuständige Ministerium entscheidet unter Berücksichtigung der vom Magistrat / Kreisausschuss vorgeschlagenen Prioritäten sowie im Rahmen der verfügbaren Mittel über die Aufnahme in ein Bauprogramm. Im Mittelbereitstellungsschreiben wird mitgeteilt, bis zu welcher Frist der detaillierte Antrag der WIBank vorzulegen ist.


Antragstellung

Nach Bestätigung über die Aufnahme in ein Bauprogramm stellt die Bauherrschaft einen förmlichen Förderungsantrag mit allen erforderlichen Unterlagen beim zuständigen Magistrat / Kreisausschuss. Die Anträge können auch der WIBank direkt vorgelegt werden, sofern die WIBank und der Magistrat / Kreisausschuss dem zustimmen. Werden die Fördervoraussetzungen erfüllt, leitet der Magistrat / Kreisausschuss unverzüglich den vollständigen Förderungsantrag an die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen weiter. Die im Mittelbereitstellungsschreiben genannte Frist ist hierbei einzuhalten.



Weg zur Förderung

Kurzantrag über Wohnungsbauförderstelle an HMWEVW. Mittelverteilung über HMWEVW und Rückmeldung an Wohnungsbauförderstelle und Antragsteller.

Endgültige Antragstellung bei der Wohnungsbauförderstelle. Bei Erfüllung der Fördervoraussetzung Weiterleitung an WIBank.

Prüfung und ggf. Darlehenszusage durch WIBank.

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