bauen & wohnen Darlehen

Soziale Mietwohnraumförderung (geringe Einkommen)

Neubau von Mietwohnungen für Haushalte mit geringem Einkommen

Die Baudarlehen werden für die Schaffung von Wohnraum, der zur dauerhaften Fremdvermietung zweckbestimmt ist, bereitgestellt.

  • Zinssatz 0,6% (fest für 20 oder 25 Jahre)
  • Erhöhter zusätzlicher Finanzierungszuschuss (20 oder 25%)
  • Nachrangige Absicherung

Was wird gefördert?

Förderfähig ist die Schaffung von Mietwohnungen durch

  • Neubauten
  • Baumaßnahmen zur Beseitigung von Schäden an Gebäuden, durch die die Gebäude auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden
  • Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden, durch die unter wesentlichem Aufwand Wohnraum geschaffen wird oder
  • Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse. Wesentlich ist ein Bauaufwand dann, wenn mindestens ein Kostenaufwand in Höhe der Hälfte eines vergleichbaren Neubaus erreicht wird.

Förderfähig sind Maßnahmen im Mietwohnungsbau, wenn mindestens vier Wohneinheiten entstehen.

Von der Förderung ausgeschlossen sind Baumaßnahmen,

  • deren Ausführung vor Beantragung der Förderungsmittel und vor Aufnahme in ein Förderprogramm begonnen wurde,
  • für die Baurecht nicht gesichert ist,
  • die zur Versorgung der Bauherrschaft oder ihrer Familienangehörigen mit Wohnraum dienen sollen (derartige Maßnahmen sind ggfs. mit einem Hessen-Baudarlehen förderungsfähig),
  • bei denen die ordnungsgemäße und wirtschaftliche Durchführung und eine ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnraums fraglich ist oder
  • bei denen die Bauherrschaft nicht die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit besitzt.

Belegungs- und Mietpreisbindung

Die geförderten Wohnungen unterliegen für die Dauer von 20 bzw. 25 Jahren ab Bezugsfertigkeit einer Belegungs- und Mietpreisbindung. Sie sind nur berechtigten Wohnungssuchenden nach den maßgebenden landesrechtlichen Bestimmungen zu überlassen. Insbesondere darf deren Einkommen die zum Zeitpunkt der Vermietung geltenden Einkommensgrenzen nach § 5 Abs.1 Nr. 1 HWoFG nicht überschreiten. Die Wohnberechtigung ist mit einem Wohnberechtigungsschein (§ 17 HWoFG) nachzuweisen, aus dem sich die maßgebliche Wohnungsgröße nach Raumzahl oder Wohnfläche ergibt.

Wer wird gefördert?

Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen, die das Bauvorhaben für eigene oder fremde Rechnung im eigenen Namen durchführen oder durch Dritte durchführen lassen (Bauherrschaft).

Die Antragsberechtigung setzt voraus, dass

  • ein geeignetes Baugrundstück zur Verfügung steht oder nachgewiesen wird, dass der Erwerb eines derartigen Grundstücks gesichert ist oder wird,
  • die Bauherrschaft eine angemessene Eigenleistung erbringt. Die Eigenleistung ist angemessen, wenn sie mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten beträgt.

Ist an dem Grundstück ein Erbbaurecht bestellt oder dessen Bestellung beabsichtigt, muss die Laufzeit des Erbbaurechtes die planmäßige Darlehenslaufzeit um mindestens 10 Jahre überschreiten.

Bauträger, die Wohnraum mit dem Ziel der Veräußerung errichten, sind nicht antragsberechtigt

Welche Voraussetzungen gibt es?

Zinsgünstige Baudarlehen zur Schaffung von Mietwohnraum werden bereitgestellt, wenn nachhaltig Bedarf an preiswertem Wohnraum besteht. Ein entsprechender Wohnungsbedarf kann insbesondere mit einem von einer Gemeinde oder einem Gemeindeverband beschlossenen Konzept zur sozialen Wohnraumversorgung (kommunales Wohnraumversorgungskonzept) nachgewiesen werden.

Zinsgünstige Baudarlehen werden nur für Bauvorhaben in Gemeinden bereitgestellt, die einen Überblick über die örtlichen wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse haben. Ein fehlender Überblick wird immer dann unterstellt, wenn die Sicherung der Zweckbestimmung der geförderten Wohnungsbestände, insbesondere die Belegungs- und Mietpreisbindung, nicht ordnungsgemäß überwacht wird oder wenn Wohnungssuchende nicht erfasst werden.

Kommunale Finanzierungsbeteiligung
Die Bereitstellung von zinsgünstigen Baudarlehen setzt voraus, dass sich auch die Gemeinde oder der Gemeindeverband mit mindestens 10.000 Euro je Wohneinheit angemessen an der Finanzierung beteiligt, und zwar zu Konditionen, die nicht ungünstiger sind als die Konditionen der Landesförderung.

Mit der kommunalen Beteiligung kann sich die Gemeinde Belegungsrechte nach § 26 Abs. 2 WoFG sichern.

Beteiligt sich eine Gemeinde durch die Bereitstellung von verbilligtem Bauland, muss die Verbilligung mindestens einem Wert von 10.000 Euro je Wohneinheit entsprechen.

Stellt die Gemeinde ein Grundstück in Form des Erbbaurechts bereit, wird eine angemessene Finanzierungsbeteiligung angenommen, wenn der Erbbauzins für die Dauer der Belegungs- und Mietpreisbindung höchstens 1 v.H. des Grundstückswertes beträgt.

An Stelle einer finanziellen Beteiligung kann die Gemeinde auch eine Ausfallbürgschaft für den rangletzten Teilbetrag des Baudarlehens in Höhe von mindestens 20.000 Euro je Wohneinheit übernehmen.
Wird Wohnraum von Genossenschaften ausschließlich zur Vermietung an deren Mitglieder errichtet, kann auf eine kommunale Mitfinanzierung verzichtet werden. 

Es dürfen keine anderen Wohnungsbau- oder Modernisierungsmittel des Bundes oder des Landes, mit Ausnahme des Programms Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen, in Anspruch genommen werden.

Wie sind die Konditionen?

Die Förderung besteht aus einem zinsgünstigen Baudarlehen sowie einem zusätzlichen Finanzierungszuschuss. Dieser beträgt bei einer Bindungsdauer von 20 Jahren 20% und bei einer Bindungsdauer von 25 Jahren 25% des bewilligten Baudarlehens.

Der Darlehensgrundbetrag im Landesprogramm ist abhängig von regional unterschiedlichen Grundstückskosten: 

Grundstückwert je m² Boden einschl. Erschließungskosten, Grunderwerbsteuer und Kosten der Herrichtung des Grundstücks

Darlehen je m² förderfähige Wohnfläche Grundbetrag

unter 200

1100
200 bis unter 2501200
250 bis unter 3001300
300 bis unter 3501400
350 bis unter 4001500
400 bis unter 4501600
450 bis unter 5001700
Über 5001800

Wird eine rollstuhlgerechte Wohnung geschaffen, so wird das Darlehen um 150 Euro und bei Errichtung eines Passivhauses um 150 Euro je m² förderfähige Wohnfläche erhöht. Wird in Verbindung mit der Baumaßnahme ein Gemeinschaftsraum errichtet, kann das Gesamtdarlehen um 500 Euro je m² der Fläche des Gemeinschaftsraumes erhöht werden.

Für den Einbau eines Aufzuges wird ein Zusatzdarlehen in Höhe von 3.000 Euro je geförderter Wohnung, höchstens jedoch 40.000 Euro pro Aufzug gewährt.

Förderungsfähig ist die tatsächliche Wohnfläche, höchstens jedoch die Regelwohnfläche:

  • bei Wohnungen für 1 Person bis 45 m²,
  • bei Wohnungen für 2 Personen bis 60 m² und
  • für jede weitere Person 12 m² mehr.
  • Bei Wohnungen mit drei Zimmern zzgl. Bad und Küche ist die förderungsfähige Wohnfläche unabhängig von der beabsichtigten Belegung auf 72 m² begrenzt.

Die förderungsfähige Wohnfläche kann in begründeten Fällen bei Maßnahmen im Gebäudebestand oder bei Baulückenschließungen erhöht werden.

Die Wohnfläche einer Wohnung soll 35 m² nicht unterschreiten.
Bei der Berechnung der Wohnfläche ist die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche anzuwenden.

Bei Maßnahmen nach § 4 Abs. 4 Nr. 2 bis 4 HWoFG (Beseitigung von Schäden, Nutzungsänderung, Erweiterung, Anpassung an veränderte Wohnbedürfnisse) ist das Gesamtdarlehen auf 70 Prozent der durch die baulichen Maßnahmen verursachten Kosten begrenzt.

Das Darlehen wird ab Auszahlung bis zum Ende der erstmals begründeten Belegungs- und Mietpreisbindung zu einem Festzins von 0,6 Prozent gewährt. Der effektive Jahreszins beträgt 0,67 Prozent*.

Die Tilgung beträgt 2 Prozent jährlich. Es wird ein einmaliges Bearbeitungsentgelt von 1 Prozent für das Baudarlehen sowie von 0,5 Prozent für den Finanzierungszuschuss erhoben.

Sofern es die wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse erfordern, kann mit Zustimmung des für die Wohnungsraumförderung zuständigen Ministeriums auch eine einvernehmliche Verlängerung der Mietpreis- und Belegungsbindungen sowie der in dieser Zeit zu zahlende Zinssatz vereinbart werden.
Nach Beendigung der Belegungs- und Mietpreisbindung kann die dann für entsprechende Kapitalmarktmittel marktübliche Verzinsung verlangt werden.
Die Zins- und Tilgungsleistungen sind in gleichbleibenden halbjährlichen Leistungsraten zu zahlen. Die Tilgungsverrechnung erfolgt halbjährlich.

Auszahlung des Darlehens
Die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen zahlt das Baudarlehen aus, wenn der Nachweis der ordnungsgemäßen Sicherung (i.d.R. nachrangige grundbuchliche Sicherung) erbracht ist. Das Baudarlehen wird in der Regel in folgenden Raten ausgezahlt:

  • 25 Prozent der Darlehenssumme nach Fertigstellung der Kellerdecke;
  • 25 Prozent der Darlehenssumme nach Fertigstellung des Rohbaus gegen Nachweis der Brand-, Sturm- und Leitungswasserversicherung;
  • 40 Prozent der Darlehenssumme nach Bezugsfertigstellung;
  • die restlichen 10 Prozent der Darlehenssumme nach Gesamtfertigstellung einschließlich Außenputz und Außenanlagen.

Die Auszahlungsanträge sind an die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen zu richten. Den Anträgen sind die geforderten Nachweise beizufügen.

Es dürfen keine anderen Wohnungsbau- oder Modernisierungsmittel des Bundes oder des Landes in Anspruch genommen werden.

Auszahlung des Finanzierungszuschusses

Der Finanzierungszuschuss wird mit der letzten Rate des Baudarlehens in einer Summe ausgezahlt und ist ebenfalls grundbuchlich zu sichern.

Zulässig ist die gleichzeitige Inanspruchnahme von Mitteln der Denkmalpflege, des Städtebauförderungsprogramms, des Dorferneuerungsprogramms, des Landesprogramms einfache Stadterneuerung, des Landesprogramms „Energieeffizienz im Mietwohnungsbau“ und des Programms „Soziale Stadt“, soweit sich diese Förderung nicht auf die Wohnungsbaumaßnahme richtet. Ebenfalls zulässig ist die gleichzeitige Inanspruchnahme von Darlehen der KfW-Bankengruppe.
Bitte sprechen Sie ggf. unsere Mitarbeiter darauf an.

* Der ausgewiesene Effektivzinssatz wurde unter den programmspezifischen Annahmen berechnet; er steht unter der Annahme, dass der genannte Sollzinssatz für die gesamte Laufzeit eines Darlehens in Höhe von EUR 100.000,00 gilt.

Rechtliche Hinweise

Barrierefreiheit
Wohnungen für Rollstuhlbenutzerinnen oder Rollstuhlbenutzer sind nach DIN 18040 Teil 2 mit "R"-Anforderung zu planen.
Die Richtlinien enthalten unter Ziffer 8. weitere Anforderungen an den Wohnraum.

Ausschreibung und Vergabe
Bei der Ausschreibung und Vergabe besteht keine Verpflichtung zur Anwendung der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) sowie der Verdingungsordnung für Leistungen (VOL); deren Anwendung wird jedoch empfohlen.

Mietpreisbindung
Bei der erstmaligen Vermietung darf keine höhere Miete (ohne Betriebskosten) als die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von §558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) abzüglich 20 Prozent vereinbart werden.

Bei Bauvorhaben, die in Passivhausbauweise erstellt werden, kann dieser Betrag um bis zu 0,30 Euro je m² Wohnfläche und Monat erhöht werden.

In besonders begründeten Einzelfällen kann ein höherer Zuschlag zugelassen werden; der Zuschlag wird dann auf die Hälfte der Heizkostenersparnis begrenzt.
Die Richtlinien enthalten in Ziffer 3.2. weitere Vorgaben für die Gestaltung der Mietpreise.

Anwendbarkeit des Haushaltsrechts
Für die Gewährung, die Auszahlung und die Rückzahlung von Zuwendungen, den Nachweis ihrer Verwendung und die Prüfung der Verwendungsnachweise gelten das Haushaltsgesetz in seiner jeweils gültigen Fassung, das Hessische Verwaltungsverfahrensgesetz (HVwVfG), die Landeshaushaltsordnung (LHO) und die hierzu erlassenen vorläufigen Verwaltungsvorschriften (VV) zu § 44 LHO, soweit nicht in den Förderrichtlinien Abweichungen zugelassen worden sind.

Die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen und der Hessische Rechnungshof sind berechtigt, die Verwendung der gewährten Darlehen jederzeit durch Einsichtnahme in die Bücher, Belege und sonstigen Unterlagen sowie durch örtliche Erhebungen zu prüfen oder durch Beauftragte prüfen zu lassen.

Die Fördermittelempfänger sind verpflichtet, der Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen sowie dem Hessischen Rechnungshof auf Verlangen jederzeit Auskünfte über die für die Gewährung der Förderungsmittel maßgeblichen Umstände zu erteilen. 

Wo muss der Antrag gestellt werden?

Bauvorhaben, die gefördert werden sollen, werden mit einer verbindlichen Erklärung über die beabsichtigte Miethöhe je m² Wohnfläche bei der zuständigen Wohnraumförderungsstelle angemeldet; zuständig ist in Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern der Magistrat, im Übrigen der Kreisausschuss des Landkreises, in dessen Gebiet die Maßnahme errichtet werden soll.

Das für die Wohnraumförderung zuständige Ministerium entscheidet unter Berücksichtigung der vom Magistrat / Kreisausschuss vorgeschlagenen Prioritäten und ggfs. unter Berücksichtigung kommunaler Wohnraumversorgungskonzepte sowie im Rahmen der verfügbaren Mittel über die Aufnahme in ein Förderprogramm.
Nach Bestätigung über die Aufnahme in ein Bauprogramm stellt die Bauherrschaft umgehend einen förmlichen Förderungsantrag mit allen erforderlichen Unterlagen beim zuständigen Magistrat / Kreisausschuss. Die Anträge können auch der Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen nur mit derer Zustimmung und in Abstimmung mit dem Magistrat/Kreisausschuss direkt vorgelegt werden.

Werden die Fördervoraussetzungen erfüllt, leitet der Magistrat unverzüglich den vollständigen Förderungsantrag an die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen weiter.
Antragsteller, die aus Mangel an Förderungsmitteln nicht in ein Förderprogramm aufgenommen werden können, werden hierüber vom Magistrat / Kreisausschuss schriftlich informiert.


Weg zur Förderung

Kurzantrag über Wohnungsbauförderstelle an HMUKLV. Mittelverteilung über HMUKLV und Rückmeldung an Wohnungsbauförderstelle und Antragsteller.

Endgültige Antragstellung bei der Wohnungsbauförderstelle. Bei Erfüllung der Fördervoraussetzung Weiterleitung an WIBank.

Prüfung und ggf. Darlehenszusage durch WIBank.

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