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KIP - Wohnraum

Kommunalinvestitionsprogramm – Programmteil Wohnraum

Das Förderprogramm dient der Schaffung und Modernisierung von bezahlbarem und zur dauerhaften Fremdvermietung geeignetem Wohnraum für Haushalte mit geringen Einkommen. Der Wohnraum kann auch zur dauerhaften Unterbringung von Flüchtlingen genutzt werden.

  • 15 Jahre zinslos durch Zuschuss des Landes Hessen
  • Unterbringung von Flüchtlingen möglich
  • Breites Spektrum förderfähiger Maßnahmen

Was wird gefördert?

Darlehen werden gewährt für

  • die Schaffung von Wohnraum, der zur dauerhaften Fremdvermietung zweckbestimmt ist. Dieser Wohnraum wird durch Neubau oder durch Baumaßnahmen im vorhandenen Gebäudebestand geschaffen. Voraussetzung ist, dass mit der Baumaßnahme ein wesentlicher Bauaufwand verbunden ist. Dieser ist gegeben, wenn mindestens ein Kostenaufwand in Höhe der Hälfte eines vergleichbaren Neubaus erreicht wird.
  • die Modernisierung von Mietwohnungen, die vor dem 1.Januar 1995 bezugsfertig geworden sind,
  • die Herrichtung von Wohn- und Nichtwohngebäuden zur dauerhaften Nutzung als Wohnraum und
  • den Erwerb von Nichtwohngebäuden durch Kommunen mit dem Ziel der dauerhaften Nutzung als Wohnraum.

Darlehen werden nur bereitgestellt, wenn mindestens vier Wohneinheiten betroffen sind. Es werden nur vollständige Wohnungen und keine Teile von Wohnungen gefördert. Der Wohnraum muss eine selbständige Haushaltsführung ermöglichen.

Darlehen werden nicht gewährt für Maßnahmen,

  • deren Ausführung vor Aufnahme in ein Bauprogramm begonnen wurde oder nach dem 31. Dezember 2018 begonnen wird,
  • für die Baurecht nicht gesichert ist,
  • die zur Versorgung der Bauherrschaft oder ihrer Familienangehörigen mit Wohnraum dienen sollen,
  • bei denen die ordnungsgemäße und wirtschaftliche Durchführung und eine ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnraums fraglich ist,
  • bei denen die Bauherrschaft nicht die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit besitzt oder die Bonität und gestellte Sicherheiten nicht ausreichen oder
  • die für die Zielgruppe hinsichtlich der Wohnfläche, Ausstattung oder Kosten offensichtlich nicht angemessen sind.

Kapitalkosten und Verwaltungskosten sollen durch die zu erwartenden Mieteinnahmen – abzüglich eines kalkulatorischen Mietausfallwagnisses von 2 Prozent – gedeckt sein.

Wer wird gefördert?

Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen, insbesondere Kommunen, die das Bauvorhaben für eigene oder fremde Rechnung im eigenen Namen durchführen oder durch Dritte durchführen lassen (Bauherrschaft).

Bauträger, die Wohnraum mit dem Ziel der Veräußerung errichten, erhalten keine Darlehen.

Welche Voraussetzungen gibt es?

Fördermittel werden nur bereitgestellt, wenn

  • aufgrund der örtlichen und regionalen wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse und Zielsetzungen nachhaltig Bedarf an preiswertem Wohnraum für den mit Wohnraum zu versorgenden Personenkreis besteht,
  • die Bauherrschaft eine angemessene Eigenleistung von mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten erbringt (handelt es sich bei der Bauherrschaft um eine Kommune, kann auf die Eigenleistung verzichtet werden).

Ist an dem Baugrundstück ein Erbbaurecht bestellt oder dessen Bestellung beabsichtigt, muss die Laufzeit des Erbbaurechtes die planmäßige Darlehenslaufzeit  um mindestens zehn Jahre überschreiten.

Für die in der geltenden Richtlinie bestimmten Maßnahmen dürfen gleichzeitig Mittel der Denkmalpflege, der Städtebauförderungsprogramme, des Dorferneuerungsprogramms und des Landesprogramms „Energieeffizienz im Mietwohnungsbau“ in Anspruch genommen werden, soweit dies durch den Haushalt vorgesehen ist. Zulässig ist die gleichzeitige Inanspruchnahme von Darlehen der KfW.

Weitere Wohnungsbau- oder anderweitige Fördermittel des Bundes, des Landes oder der Europäischen Union dürfen nicht in Anspruch genommen werden.

Bei Neubaumaßnahmen kommunalersetzender Maßnahmenträger ist eine kommunale Finanzierungsbeteiligung nicht zwingend vorgeschrieben. Eine  freiwillige Beteiligung der Kommune ist erwünscht.

Die Inanspruchnahme mehrerer Fördermittel soll 85 Prozent der zuwendungsfähigen Ausgaben nicht überschreiten. Im Fall von Kommunen dürfen 100 Prozent der gesamten zuwendungsfähigen Ausgaben nicht überschritten werden.

Wie sind die Konditionen?

Die Laufzeit des Darlehens beträgt bis zu 30 Jahre. Der Tilgungssatz beträgt 3,33 Prozent je Jahr (Ratentilgung). Der Zinssatz wird bei Bewilligung für die Dauer von 15 Jahren festgeschrieben. Zins- und Tilgungsleistungen sind in jährlichen Beträgen jeweils im Monat der Bewilligung zum 15. des Monats zu bezahlen. Zu diesem Zeitpunkt erfolgt auch die Tilgungsverrechnung. Für die Dauer der ersten 15 Jahre der Laufzeit des Darlehens trägt das Land Hessen die Zinsen in vollem Umfang in Form von Zinszuschüssen.

Beim Neubau von Wohnraum ist die Darlehenshöhe von den Baukosten unabhängig pauschaliert. Folgende pauschalierte Darlehensbeträge je m² Wohnfläche differenziert nach den örtlichen Bodenpreisen werden bereitgestellt:

Grundstückswert je m² Boden einschl. Erschließungskosten und Kosten der Herrichtung des Grundstücks  Darlehen je m² Wohnfläche
Grundbetrag
Bis 150 Euro 1.300 Euro
150 Euro bis unter 200 Euro   1.400 Euro
200 Euro bis unter 250 Euro   1.500 Euro
250 Euro bis unter 300 Euro   1.600 Euro
300 Euro bis unter 350 Euro   1.700 Euro
350 Euro bis unter 400 Euro   1.800 Euro
400 Euro bis unter 450 Euro  1.900 Euro
Ab 450 Euro   2.000 Euro
  

Die Wohnfläche ist nach der Wohnflächenverordnung zu berechnen.

Zuschläge je m² Wohnfläche:

  • Rollstuhlgerechte Wohnung (DIN 18040 Teil 2) 150 Euro
  • Barrierefreie Wohnung (DIN 18040 Teil 2 ohne „R“-Anforderungen) 50 Euro
  • Passivhaus 150 Euro

Berücksichtigt wird die tatsächliche Wohnfläche, höchstens jedoch bei Wohnungen

  • für eine Person 45 m²,
  • für zwei Personen 60 m²,
  • für jede weitere Person 12 m² zusätzlich.

Die berücksichtigungsfähige Wohnfläche kann in begründeten Fällen erhöht werden. Dies gilt insbesondere, wenn bei barrierefreien Wohnungen durch die Einhaltung der DIN 18040 Teil 2 größere Flächen erforderlich sind. Bei Wohnraum, der nach der DIN 18040 Teil 2 ohne „R“-Anforderungen ausgeführt wird, kann die berücksichtigungsfähige Wohnfläche ohne besondere Begründung um 8 Prozent erhöht werden, bei Wohnraum, der der DIN 18040 Teil 2 mit „R“-Anforderungen entspricht, um 16 Prozent.

Wird in Verbindung mit der Baumaßnahme ein Gemeinschaftsraum errichtet, kann das Gesamtdarlehen um 500 Euro je m² der Fläche des Gemeinschaftsraumes erhöht werden.

Bei Maßnahmen im vorhandenen Gebäudebestand ist das Gesamtdarlehen auf höchstens 85 Prozent der berücksichtigungsfähigen Kosten begrenzt. Darlehen an Kommunen sind bis zu 100 Prozent der berücksichtigungsfähigen Kosten
möglich.

Beim Erwerb von Nichtwohngebäuden durch Kommunen nach beträgt das Darlehen bis zu 100 Prozent der berücksichtigungsfähigen Kosten.


Auszahlung des Darlehens
Das Darlehen wird bei Neubauvorhaben in der Regel in folgenden Raten ausgezahlt:

  • 25 Prozent nach Fertigstellung der Kellerdecke,
  • 25 Prozent nach Fertigstellung des Rohbaus gegen Nachweis der Brand-, Sturm- und Leitungswasserversicherung,
  • 40 Prozent nach Bezugsfertigstellung,
  • die verbleibenden 10 Prozent nach Gesamtfertigstellung einschließlich Außenputz und Außenanlagen.

Bei nicht unterkellerten Gebäuden sowie Maßnahmen im Bestand sind Abweichungen möglich.

Weiterhin Förderung des KfW-Effizienzhaus 70 durch die WIBank

Die KfW hat die Förderung des Effizienzhaus 70-Standards im Neubau zum 01.04.2016 grundsätzlich eingestellt. Aufgrund einer Initiative des Bundesbauministeriums für die Schaffung zusätzlichen bezahlbaren Wohnraums kann die WIBank in Hessen in Kooperation mit der KfW jedoch weiterhin Mittel aus dem in der Wohnungswirtschaft sehr beliebten KfW-Programm Energieeffizient Bauen – Effizienzhaus 70 anbieten.

Voraussetzung:

  • Kombination mit Mitteln des Sozialen Mietwohnungsbaus des Landes
    (Neubauprogramm, KIP-Programm oder Studentisches Wohnen) oder
  • Kombination mit kommunalen Fördermitteln oder
  • Kommunale oder landesverbundene Unternehmen mit Erstvermietungsmieten unterhalb des Marktes

Angeboten werden Darlehensbeträge bis zu 100.000 € je Wohnung mit Zinsbindungen von 10 oder 20 Jahren. Es gelten die Zinskonditionen der KfW beim Energieeffizient Bauen als Höchstgrenze.

Weitere Voraussetzung ist die Bestätigung des energetischen Standards durch einen von der KfW anerkannten Energieberater.

EH 70 Merkblatt

Rechtliche Hinweise

Bindungen
Die mit den Zinszuschüssen geförderten Wohnungen unterliegen Mietpreis- und Belegungsbindungen. Die Bindungen beginnen mit der Bezugsfertigkeit und enden mit Ablauf des 15. Jahres danach. Der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit wird
mit der Auszahlung der entsprechenden Darlehensrate durch die WIBank festgestellt und der Bauherrschaft sowie der Gemeinde mitgeteilt.

Belegungsbindung
Die geförderten Wohnungen sind bestimmt für Haushalte mit geringen Einkommen, die sich am Wohnungsmarkt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und deren Einkommen die Einkommensgrenze nach § 5 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Abs. 4 HWoFG nicht überschreitet.

Wird Wohnraum in einer Gemeinde neu geschaffen, die in der Anlage zu § 1 der Verordnung zur Bestimmung abweichender Einkommensgrenzen bei der Wohnraumförderung vom 3. August 2015 (GVBl. S. 331) genannt ist, können bis zu 50 Prozent der Wohnungen mit Haushalten mit einem mittleren Einkommen belegt werden.

Nach § 2 Abs. 3 Satz 1 HWoFG darf abweichend von § 17 Abs. 1 Satz 3 HWoFG der nach dieser Richtlinie geförderte Wohnraum auch an Personen ohne dauerhaften Aufenthaltstitel zum Gebrauch überlassen werden, wenn die wohnungssuchenden Personen

  1. eine Aufenthaltsgestattung besitzen und bei denen ein rechtmäßiger und dauerhafter Aufenthalt zu erwarten ist,
  2. eine Duldung nach § 60a Abs. 2 Satz 3 des Aufenthaltsgesetzes(AufenthG) besitzen oder
  3. eine Aufenthaltserlaubnis nach § 25 Abs. 5 AufenthG besitzen.

Bei einem Asylbewerber, der aus einem sicheren Herkunftsstaat nach § 29a des Asylgesetzes stammt, wird vermutet, dass ein rechtmäßiger und dauerhafter Aufenthalt nicht zu erwarten ist.

Mietpreisbindung
Bei der Vermietung muss die höchstzulässige Miete ohne Betriebskosten mindestens 15 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) liegen. Bei Bauvorhaben, die in Passivhausbauweise erstellt werden, kann dieser Betrag um bis zu 0,30 Euro je m² Wohnfläche und Monat erhöht werden. In besonders begründeten Einzelfällen kann durch das für das Wohnungswesen zuständige Ministerium ein höherer Zuschlag
zugelassen werden.

Im Falle der Modernisierung ist die durch die Modernisierung bedingte Mieterhöhung auf höchstens 2 Euro je m² Wohnfläche und Monat begrenzt.

Ist für die Gemeinde ein Mietspiegel nach § 558c BGB, ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB oder eine Mieterdatenbank nach § 558e BGB vorhanden, so gilt als höchstzulässige Miete der für die entsprechende Wohnung ausgewiesene Wert oder mittlere Wert abzüglich 15 Prozent. Wird nach Wohnlagen oder Ausstattungen differenziert, ist höchstens von mittleren Wohnlagen und mittlerer Ausstattung auszugehen.

Werden Darlehen für Wohnungen für ältere Menschen mit Betreuungsangebot gewährt, kann zusätzlich zum Mietvertrag ein Vertrag über Betreuungsleistungen geschlossen werden. Das Entgelt für laufende Betreuungsleistungen (Grundversorgung) darf dabei 20 Prozent der Netto-Kaltmiete nicht überschreiten. Der Betreuungsvertrag ist gesondert neben dem Mietvertrag abzuschließen. Eine Kopplung von Miet- und Betreuungsvertrag ist nicht zulässig.

Anwendung kommunalrechtlicher Vorschriften
Ist der Darlehensnehmer eine Kommune, so hat diese Ziffer 12 und die dazugehörige Anlage der Förderrichtlinie zur Umsetzung des Gesetzes zur Stärkung der Investitionstätigkeit von Kommunen und Krankenhausträgern durch ein Kommunalinvestitionsprogramm (Kommunalinvestitionsprogrammgesetz – KIPG) vom 25. November 2015 (GVBl. S. 414) im Programmteil Kommunale Infrastruktur (ohne die Programmteile Krankenhäuser und Wohnraum) sowie zum Gesetz zur Förderung von Investitionen finanzschwacher Kommunen (Kommunalinvestitionsförderungsgesetz – KInvFG) vom 24. Juni 2015 (BGBl. I S. 974, 975) einschließlich der Verwaltungsvereinbarung zwischen dem Bund und den Ländern zur Durchführung des Gesetzes zur Förderung von Investitionen finanzschwacher Kommunen (VVKInvFG) zu beachten.

Bitte beachten Sie auch das Dokument „Ergänzende Informationen KIP – Wohnraum“ unter dem Punkt Downloads mit weiteren rechtlichen Hinweisen.

Wo muss der Antrag gestellt werden?

Bauvorhaben, die gefördert werden sollen, sind mit einer verbindlichen Erklärung über die beabsichtigte Miethöhe je m² Wohnfläche und einer Bestätigung der Gemeinde über den örtlichen Bedarf an Wohnraum sowie zur vorgesehenen Einstiegsmiete bei der zuständigen Wohnraumförderungsstelle anzumelden. Zuständige Wohnraumförderstelle ist in Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern der Magistrat, im Übrigen der Kreisausschuss des Landkreises, in dessen Gebiet die Maßnahme errichtet werden soll.

Bitte beachten Sie auch das Dokument „Ergänzende Informationen KIP – Wohnraum“ unter dem Punkt Downloads mit weiteren Informationen zum Bewilligungsverfahren. 


Weg zur Förderung

Kurzantrag über Wohnungsbauförderstelle an HMUKLV. Mittelverteilung über HMUKLV, Rückmeldung an Wohnungsbauförderstelle und Antragsteller.

Antragstellung bei Wohnungsbauförderstelle. Bei Erfüllung der Fördervoraussetzungen Weiterleitung an WIBank.

Prüfung und ggf. Förderzusage durch WIBank.

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